Anforderungen an die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen bei mehreren angrenzenden Straßen

Soweit Grundstücke an mehr als eine Straße angrenzen, muss der Plangeber, der bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen auf die Höhe erschließender öffentlicher Verkehrsflächen als unteren Bezugspunkt nach § 18 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) verweist, grundsächlich klarstellen, welche Straße maßgeblich ist. Dies hat der 5. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH BW) in seinem beachtenswerten Urteil vom 09.05.2019 – 5 S 2015/17 – klargestellt.

Bei der Festsetzung der (Wand- und Gebäude-) Höhe baulicher Anlagen ist grundsätzlich auf einen festen unteren Bezugspunkt außerhalb des Vorhabens Bezug zu nehmen, der zumindest durch Auslegung bestimmbar ist.

Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe die in die Höhenberechnungen einzustellenden Parameter klar und unmissverständlich benennen. Die Höhenlage eines bestimmten Punktes einer vorhandenen Verkehrsfläche genügt danach dem Bestimmtheitsgebot, wenn im Zuge der Realisierung des Bebauungsplans eine erhebliche Veränderung dieses Punktes nicht zu erwarten ist, denn Festsetzungen eines Bebauungsplans müssen über viele Jahre hinweg bestimmt sein.

Dies gilt ebenfalls, wenn bei geneigter Verkehrsfläche auf eine mittlere Höhenlage abgestellt wird.

Bei Eckgrundstücken oder mehrseitig von Straßen umgebenen Flurstücken muss der Plangeber klarstellen, welche Straße maßgeblich ist, wenn nicht alle in Betracht kommenden Verkehrsflächen höhengleich sind. So ist dem Bestimmtheitsgebot genügt, wenn z. B. die mittlere Höhe der Oberkante der Erschließungsstraße, d.h. der Straße, von der aus die Zufahrt zum Grundstück erfolgt, als maßgeblicher Bezugspunkt angegeben wird (insoweit nur eine Zufahrt zum Grundstück besteht) oder klargestellt wird, dass aus allen angrenzenden Verkehrsflächen ein Mittelwert zu bilden ist.

Die vorhandene oder natürliche Geländeoberfläche hingegen stellt keinen hinreichend bestimmten Bezugspunkt zur Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen nach § 18 Abs. 1 BauNVO dar, wenn die Höhenlage im Plan nicht näher bestimmt ist, da nachträgliche Geländeveränderungen nicht immer nachvollzogen werden können.

Das Urteil des VGH BW ist eine wichtige Entscheidung, da viele Bebauungspläne insoweit unzureichend bestimmte Höhenfestsetzungen enthalten und diese zu einer Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt führen.

Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte

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