Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18 – mit der Frage befasst, ob eine Regelung in einem Kaufvertrag als Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit (im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder als Haftungsausschluss zu qualifizieren ist.
In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall hatten der Verkäufer und die beiden Käufer einen Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen. Vor Vertragsabschluss war ein von dem Verkäufer eingeschalteter Makler tätig, der ein Exposé über das Grundstück erstellt und den Käufern zur Verfügung gestellt hatte.
In dem Exposé hieß es, dass die Erlaubnis zur Errichtung bestimmter Anlagen auf dem Grundstück bestehe. Nach Vertragsschluss stellte sich heraus, dass weder eine Genehmigung für die Errichtung dieser Anlagen bestand noch eine Bebauung mit solchen Anlagen genehmigungsfähig war. Daraufhin erklärten die Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangten Rückzahlung des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück.
Der Verkäufer verweigerte die Rückzahlung des Kaufpreises insbesondere deshalb, weil im Kaufvertrag folgende Regelung enthalten war: „(…) Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.“ Der Verkäufer meint, dass damit eine Beschaffenheit vereinbart worden ist, die von den Angaben in dem Exposé abweicht. Deshalb liege in dem Umstand, dass weder eine Genehmigung für die Errichtung der vorgenannten Anlagen bestand noch eine Bebauung mit solchen Anlagen genehmigungsfähig ist, kein Sachmangel. Daher seien die Käufer nicht berechtigt, den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären und den Kaufpreis zurückzufordern.
Dies hat der BGH anders gesehen. Eine Regelung in einem Kaufvertrag, dass eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, stelle keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung erfordert nach der Rechtsprechung des BGH, dass eine bestimmte Eigenschaft, die zu der vertragsgemäßen Beschaffenheit des Kaufobjekts gehören soll, vereinbart wird. Dies kann auch eine wertmindernde („negative“) Beschaffenheit sein. Erforderlich ist aber, dass sich die Vereinbarung auf eine bestimmte Eigenschaft bezieht. Vereinbaren die Kaufvertragsparteien, dass eine bestimmte Eigenschaft nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, wird dadurch zum Ausdruck gebracht, dass der Verkäufer für eine bestimmte Eigenschaft nicht einstehen will. Das ist keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern ein auf die betreffende Eigenschaft bezogener Haftungsausschluss. Dieser ist grundsätzlich zulässig, gemäß § 444 BGB allerdings insoweit nicht, als der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache übernommen hat. Da der Verkäufer vor Vertragsschluss wusste, dass die in dem Exposé genannte Erlaubnis nicht bestand, hat der BGH festgestellt, dass der Verkäufer die Käufer arglistig getäuscht hat, weil er sie nicht über das Nichtbestehen dieser Erlaubnis aufgeklärt hatte. Wegen des arglistigen Verschweigens war es dem Verkäufer daher verwehrt, sich auf den Haftungsausschluss zu berufen und die Käufer waren berechtigt, wegen des Sachmangels vom Kaufvertag zurückzutreten.
Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte
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