Bislang ist es grundsätzlich möglich, Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr im Falle bestimmter Formmängel vorzeitig zu kündigen. Diese vorzeitige Kündbarkeit soll durch eine geplante Gesetzesänderung erheblich eingeschränkt werden.
Gemäß § 550 BGB müssen Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Diese gesetzliche Regelung ist insbesondere für Mietverträge über Büro- und Gewerbeflächen relevant, da diese oft mit langen Festlaufzeiten abgeschlossen werden.
Wird ein Mietvertrag mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform abgeschlossen, kann der Mietvertrag vom Vermieter oder Mieter grundsätzlich jederzeit ordentlich gekündigt werden. Ist beispielsweise ein Gewerbemietvertrag für 10 Jahre fest abgeschlossen worden und hat noch eine Restlaufzeit von 8 Jahren, ist aber die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform nicht gewahrt worden, kann der Mietvertrag grundsätzlich jederzeit zum nächstmöglichen Termin ordentlich gekündigt werden.
Dies wäre nicht sonderlich relevant, wenn ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nur dann gegeben wäre, wenn der Mietvertrag lediglich mündlich abgeschlossen worden ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) legt das Schriftformerfordernis allerdings restriktiv aus. Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Schriftform bereits dann nicht gewahrt sein, wenn von den Vertragsparteien vergessen wurde, dem schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag eine wesentliche Anlage (z.B. einen Plan, aus dem sich die genaue Mietfläche erst ergibt) beizufügen. Auch bei nachträglichen Änderungen von Mietverträgen kommt es oft zu Formfehlern. Dies ist solange nicht weiter von Bedeutung, wie beide Vertragsparteien den Vertrag fortführen wollen. Ergibt sich aber für den Vermieter eine lukrativere Möglichkeit, das Mietobjekt anderweitig zu vermieten oder will der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag, wird der Vertrag nicht selten einem Anwalt zur Prüfung vorgelegt, ob eine Möglichkeit besteht, den Vertag vorzeitig zu beenden. Formfehler der vorgenannten Art können es bislang ermöglichen, einen Mietvertrag, von dem der Vermieter und der Mieter dachten, noch lange daran gebunden zu sein, jederzeit mit den normalen ordentlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Damit kann die kündigende Vertragspartei sich den künftigen Pflichten aus dem Mietvertrag in rechtlich zulässiger Weise entziehen, ohne sich gegenüber der anderen Vertragspartei schadensersatzpflichtig zu machen.
Die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung langfristiger Mietverträge wegen Formmängeln soll durch eine geplante Änderung des § 550 BGB stark beschränkt werden. Nach einem vom Bundesrat eingebrachten Gesetzentwurf soll § 550 BGB insbesondere dahin geändert werden, dass nur noch ein Erwerber, der das Mietobjekt nach Abschluss des Mietvertrags erworben hat und durch den Erwerb in den Mietvertrag eintritt, dieses Kündigungsrecht hat.
Die geplante Änderung soll nicht nur Mietverträge erfassen, die nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung geschlossen werden, sondern auch bereits davor geschlossene Mietverträge, sofern im Zeitpunkt des Inkrafttretens noch keine Kündigung wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis erfolgt ist. Sofern die geplante Gesetzesänderung in der aktuellen Fassung beschlossen wird, ist die vorzeitige Kündigung eines bestehenden Mietvertrags mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr wegen Formmängeln der vorgenannten Art (abgesehen von einem Neuerwerber) daher nur zulässig, wenn die Kündigung noch vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung erfolgt.
Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte