Mit Urteil vom 09.01.2019 (Az. 20 U 1016/18) hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) München die Anforderungen an die Offenbarungspflichten eines Grundstücksverkäufers weiter konkretisiert. Demnach hat ein Grundstücksverkäufer nicht nur Erkenntnisse über eine bestehende Altlast, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Altlast begründen können, zu offenbaren. Ein solcher Umstand sei die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind. Selbst wenn dies dem Verkäufer nicht bekannt sei, weil er als Eigentümer des Grundstücks nicht verfolgt oder geprüft hat, welches Material von Dritten auf dem Grundstück verfüllt worden ist, habe er den Käufer jedenfalls darauf hinzuweisen, dass unkontrollierte Auffüllungen erfolgt sind.
Der Entscheidung des OLG München lag der Erwerb eines Grundstücks zum Zwecke der Bebauung zugrunde, auf dem der Verkäufer in der Vergangenheit Auffüllungen hatte durchführen lassen. Die klagenden Käufer verlangten u.a. Schadensersatz von dem beklagten Verkäufer und Feststellung der Ersatzpflicht des Verkäufers für weitere Schäden wegen nach Abschluss des Kaufvertrags festgestellter Belastungen der auf dem Baugrundstück erfolgten Auffüllungen. In dem Grundstückskaufvertrag hatten die Parteien alle Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Ausgenommen hiervon war die Haftung für Vorsatz und Arglist.
Nach den Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen waren im Auffüllungshorizont neben Kies, Sand und Schluff auch Fremdkomponenten in stark schwankenden Anteilen in Form von Gleisschotter, Asche, Ziegelbruch, Holzreste, Pflanzenreste, Beton, schwarzes Material (nicht genauer identifizierbar), Schwarzdecke (Asphalt), Metall und gemischter Bauschutt anzutreffen. Der Sachverständige kam dabei zu dem Ergebnis, dass schätzungsweise 630 t Aushub als Z 1.2 und etwa 1.260 t Aushub als > Z 2 zu entsorgen seien. Die Kosten der Entsorgung bezifferte er mit minimal 23.000 € und maximal 218.000 €.
Vor Abschluss des Kaufvertrags hatte der Beklagte gegenüber den Klägern angegeben, es sei eine Auffüllung mit mineralischem Bauschutt erfolgt. Der Beklagte hatte sodann in dem Rechtsstreit behauptet, er habe sich bei der Auffüllung des Grundstücks strikt an die Anweisungen des Landratsamtes gehalten und es sei nach seinem Wissensstand kein Material Z 1.2 bzw. > Z 2 verwendet worden.
Das OLG München hat der Klage der Kläger stattgegeben. Nach Auffassung des OLG München weist das Grundstück einen Sachmangel auf, weil es unter anderem mit Material aufgefüllt wurde, das einen Altlastenverdacht begründet. Der Beklagte habe den Klägern auch arglistig die Umstände verschwiegen, die einen Altlastenverdacht begründen konnten, so dass der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss nicht gelte.
Nach der Auffassung des OLG München ist es nicht entscheidend, ob der Beklagte von den tatsächlich gegebenen Belastungen des Bodens im Bereich der Auffüllung wusste. Zu offenbaren hätte er nicht nur Erkenntnisse über vorliegende Belastungen des Bodens gehabt, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Belastung begründen konnten. Ein solcher Umstand sei bereits die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind.
Selbst wenn dies dem Beklagten nicht bekannt gewesen sein sollte, hätte er darauf hinzuweisen gehabt, dass er als Eigentümer des Grundstücks nicht verfolgt oder überprüft hat, welches Material von Dritten auf dem Grundstück verfüllt wurde. Nach der Auffassung des OLG München begründet auch dies den Verdacht, dass Altlasten vorhanden sein können, denn es liege auf der Hand, dass unkontrollierte Auffüllmaßnahmen das Risiko mit sich brächten, dass auf diese Weise kontaminiertes Material entsorgt wird.
Nach der Überzeugung des Senats hat es der Beklagte zumindest auch für möglich gehalten, dass ein Altlastenverdacht im Bereich der Auffüllung besteht. Der Sachverständige habe festgestellt, dass im aufgefüllten Bereich neben „normalem“ Bauschutt etwa aus dem Abbruch eines Hauses u.a. auch Gleisschotter, Asche, Holzreste, Schwarzdecke (Asphalt), Metall und nicht genauer identifizierbares schwarzes Material vorhanden ist. Die Auffüllung des Grundstücks habe der Beklagte als Eigentümer des Grundstücks durchgeführt bzw. veranlasst. Er habe auch die hierfür erforderliche behördliche Genehmigung beantragt und erhalten. Wenn die vom Sachverständigen vorgefundenen Materialien nicht vom Beklagten selbst oder auf Veranlassung des Beklagten durch einen Dritten eingebracht worden seien und der Beklagte – wie von ihm vorgetragen – keinerlei Kenntnis von Materialien dieser Art gehabt habe, könne ihr Vorhandensein auf dem Grundstück des Beklagten nur damit erklärt werden, dass in erheblichem Umfang unberechtigte und unkontrollierte Auffüllungen stattgefunden haben.
Die Entscheidung des OLG München bestätigt einmal mehr, dass von der Rechtsprechung hohe Anforderungen an die vom Verkäufer zu erfüllenden Aufklärungs- und Informationspflichten bei der Veräußerung von Grundstücken mit kritischer Vornutzung gestellt werden. Grundstücksverkäufern ist daher stets zu empfehlen, sich im Vorfeld der Veräußerung sehr genau darüber Gedanken zu machen, welche Informationen dem Käufer zur Verfügung zu stellen sind, damit ein vertraglich vereinbarter und vom Verkäufer wirtschaftlich gewollter Haftungsausschluss gegenüber dem Käufer tatsächlich Bestand haben kann.
Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte
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