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Bundesgerichtshof zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln in Gewerbemietverträgen

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.09.2017 (XII ZR 114/16) eine wichtige Entscheidung zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln in Gewerbemietverträgen gefällt.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall ging es u.a. um die Frage, ob eine sog. Schriftformheilungsklausel in einem Gewerbemietvertrag mit einer langen Festlaufzeit von mehr als 10 Jahren rechtswirksam ist. Die streitige Klausel hatte folgenden Wortlaut:

„Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat, … der Schriftform bedarf. Die Parteien wollen diese Schriftform einhalten. Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Das gilt sowohl für den Mietvertrag, als auch für sämtliche Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen.“

Im Streitfall bestand ein Gewerbemietvertrag mit einer Festlaufzeit bis ins Jahr 2020. Gleichwohl hatte die Klägerin, die Vermieterin, eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags bereits zum 31.12.2014 erklärt. Ihre Befugnis, den Mietvertrag sechs Jahre vor Ablauf der Festlaufzeit zu kündigen, versuchte die Klägerin auf die Formunwirksamkeit einer im Jahr 2012 getroffenen Änderungsvereinbarung zum Mietvertrag zu stützen. Wegen der Formunwirksamkeit dieser Änderungsvereinbarung sei die Befristung der Laufzeit bis ins Jahr 2020 unwirksam geworden und der Mietvertrag sei seitdem jederzeit ordentlich kündbar.

Die Beklagte hielt die Kündigung für treuwidrig und weigerte sich, die Mietsache vor Ablauf der Festlaufzeit zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, weshalb diese Klage auf Räumung und Herausgabe erhob. Die Treuwidrigkeit der Kündigung begründete die Beklagte u.a. damit, dass im Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel vereinbart worden ist. Aufgrund der Schriftformheilungsklausel sei die Vermieterin verpflichtet, daran mitzuwirken, die durch die formunwirksame Änderungsvereinbarung im Jahr 2012 verursachte Formunwirksamkeit des Mietvertrags zu beheben. Wegen dieser Verpflichtung könne sie nicht berechtigt sein, den Mietvertrag wegen des Formmangels vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Festlaufzeit zu kündigen.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann eine Mitwirkungspflicht der Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Mietvertrags bestehen. Das kann nach der Rechtsprechung des BGH z.B. dann der Fall sein, wenn in einem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein langfristiges Mietverhältnis zu begründen. Hierbei handelt es sich um Mitwirkungspflichten, die einen konkreten Anlass haben.

Die im streitigen Mietvertrag vorgesehene Schriftformheilungsklausel ist demgegenüber nicht anlassbezogen. Sie sieht vielmehr eine generelle Verpflichtung der Mietvertragsparteien vor, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen.

Die Frage, ob und inwieweit eine derartige Regelung durch Individualvereinbarung oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen rechtlich wirksam zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden kann, wurde in der Rechtsprechung der Landgerichte und Oberlandesgerichte und in der Literatur unterschiedlich beantwortet.

Jetzt hat erstmals der BGH mit Urteil vom 27.09.2017 zu dieser Frage Stellung genommen. Der BGH hat sich der Auffassung angeschlossen, dass Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind. Das bedeutet, dass solche Klauseln nicht rechtswirksam vereinbart werden können, unabhängig davon, ob dies in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in Individualverträgen erfolgt. Zur Begründung führt der BGH in dem Urteil aus, dass Schriftformheilungsklauseln mit § 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als zwingendem Recht unvereinbar sind. § 550 Satz 1 BGB ordnet an, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr und nicht in schriftlicher Form geschlossen ist, für unbestimmte Zeit gilt. Die Geltung für unbestimmte Zeit bedeutet, dass der Mietvertrag jederzeit ordentlich mit den für ordentliche Kündigungen geltenden Fristen kündbar ist. Dieses Kündigungsrecht würde ausgehöhlt, wenn eine Partei den nicht formwirksam geschlossenen Mietvertrag nicht kündigen dürfte, weil sie aufgrund einer Schriftformheilungsklausel verpflichtet wäre, an der Heilung der Formnichtigkeit mitzuwirken.

Für die Praxis ist dieses Urteil von großer Bedeutung: Falls ein Mietvertrag für eine Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen ist und die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden ist, kann der Vertrag grundsätzlich vor Ablauf der im Vertrag geregelten Festlaufzeit gekündigt werden; dies aufgrund der neuesten Rechtsprechung des BGH selbst dann, wenn der Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel enthält. Entscheidend ist daher in der Regel, ob die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform eingehalten worden ist. Bei Abschluss des ursprünglichen Vertrags wird dies oft der Fall sein. Bei langlaufenden Mietverträgen kommt es aber des Öfteren zum Abschluss von Nachtragsvereinbarungen, also Änderungs- oder Ergänzungsvereinbarungen. Hierbei passieren erfahrungsgemäß öfter Fehler, weil die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform nicht beachtet wird. So war es auch in dem Fall, der dem Urteil des BGH zugrunde lag.

Besteht Interesse, einen Mietvertrag mit einer langen Laufzeit vorzeitig zu kündigen, ohne sich dadurch schadensersatzpflichtig zu machen, kommt es also im Grundsatz entscheidend darauf an, ob sich ein Formmangel finden lässt. Dies bedarf einer konkreten Einzelfallprüfung anhand der jeweiligen Vertragsunterlagen.

Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte

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