Der Bundestag hat am 28.01.2021 in erster Lesung über den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) debattiert. Mit einem Bündel an Neuregelungen soll Bauland – vornehmlich zur Schaffung von Wohnraum – aktiviert werden. Das Echo der Branchenverbände ist geteilt. Während die Änderungen der planungsrechtlichen Zulassungstatbestände und die Einführung eines Ersatzgelds überwiegend positive Resonanz bekommen, erfreut der sektorale Bebauungsplan und das erweiterte kommunale Vorkaufsrecht nicht jede/-n.
Die Zahl der in Deutschland erteilten Baugenehmigungen befindet sich trotz Coronakrise auf einem Höchststand. Sie stieg für das Jahr 2020 laut Mitteilung des Statistischen Bundesamts auf 368.400, d.h. im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 Prozent.
Dieser Trend dürfte sich mit dem Baulandmobilisierungsgesetz fortsetzen. Es soll das Baugenehmigungsverfahren weiter vereinfachen – durch Änderung der bauplanungs-rechtlichen Zulassungstatbestände auf dreifache Weise. Erstens werden die „Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“ ausdrücklich als Belang benannt, zu dem in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Befreiung erteilt werden kann (§ 31 Abs. 3 BauGB-RefE). Zweitens wird die „Einfügensklausel“ des § 34 BauGB bei bestimmten Bauvorhaben zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich flexibilisiert, soweit die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist. Drittens erleichtert der Referentenentwurf die Genehmigung von Umnutzungsvorhaben im Außenbereich, sodass aus Hofstellen landwirtschaftlicher Betriebe durch Nutzungsänderung vorhandener Gebäude zusätzlich bis zu fünf Wohnungen geschaffen werden dürfen. Das Anliegen des Gesetzgebers, dem Nachfrageüberhang auch im Außenbereich zu begegnen und mehr Wohnraum entstehen zu lassen, ist grundsätzlich zu begrüßen.
Überwiegend positiv aufgenommen wurde auch die vorgesehene Einführung eines Ersatzgelds als zusätzliche Kompensationsmöglichkeit. Ausgeglichen werden kann der durch die Aufstellung eines Bebauungsplans verursachte Eingriff in die Natur, indem die Gemeinde vom Vorhabenträger oder Eigentümer ein Ersatzgeld erhebt. Dies beschleunigt das Aufstellungsverfahren und ermöglicht im Interesse von Natur und Landschaft einen zielgerechten Einsatz der zweckgebundenen Zahlung.
Kritik erntet der sogenannte sektorale Bebauungsplan in bebauten, aber bisher nicht beplanten Ortsteilen. Darin können Gemeinden festsetzen, dass nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen. Der Bauherr soll so gezwungen werden, Gebäude zu errichten, die von ihren baulichen Voraussetzungen her bezahlbarer Wohnraum sein können.
Einschränkungen für die Grundeigentümer bringen auch §§ 24, 25 BauGB-RefE mit sich: Hiernach soll der Anwendungsbereich des gemeindlichen Vorkaufsrechts erweitert werden. Verkauft eine Privatperson ein Grundstück an eine andere Privatperson, kann die Gemeinde das Grundstück anstelle des ursprünglichen Käufers zu den ausgehandelten Konditionen erwerben, etwa wenn „brachliegende Grundstücke“ in einem vorwiegend mit Wohngebäuden bebauten und durch Satzung bestimmten „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegen“. Die gewählten Rechtsbegriffe sind im Entwurf nicht definiert und die Verunsicherung in der Praxis dementsprechend groß. Sollte der Vorschlag Gesetz werden, wird die Begründung der ausübenden Stelle zukünftig besonders genau zu prüfen sein. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind genau zu beachten und die Ermessensausübung hat mit großer Sorgfalt zu erfolgen. Da die Ausübung die Eigentumsfreiheit intensiv beeinträchtigt, sind die gesetzlichen Voraussetzungen eher restriktiv als extensiv zu handhaben.
Wir dürfen nach alledem gespannt sein, ob die skizzierten Regelungen so ins BauGB aufgenommen werden und welche Änderungen im Verlauf des weiteren Gesetzgebungsverfahrens noch eingebracht werden. In jedem Fall löst die Fülle an unbestimmten Neuerungen mit tiefgehenden Eingriffen ins Eigentum schon jetzt einen erhöhten Beratungsbedarf bei den betroffenen Grundeigentümern aus.
Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte
Das dazu gehörige Fachseminar ist in der Seminarwelt des IWU Magdeburg auffindbar.