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Neue Rechtsprechung zur Berechnung der Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes

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Mit Urteil vom 01.12.2015 hat sich der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Mannheim der Bewertung des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Münster angeschlossen, wonach bei der Berechnung der Verkaufsflächen eines Lebensmittelmarktes die außerhalb der Verkaufsstätte liegenden überdachten Abstellflächen für Einkaufswagen nicht zu berücksichtigen sind.

 

Die genaue Größe der Verkaufsfläche ist für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Einzelhandelsbetriebes von großer Bedeutung. So sind Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche und mehr als 1.200 m² Geschossfläche in den meisten Baugebieten (insbesondere in Misch-, Dorf- und Gewerbegebieten) im Hinblick auf die Regelung in § 11 Abs. 3 Nr. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) nicht zulässig. Dies ist für die Betreiber eine nicht unerhebliche Einschränkung, da für diese in wirtschaftlicher Hinsicht eine möglichst große Verkaufsfläche von entscheidender Bedeutung ist. Auch benötigen bestimmte Betriebsformen (u.a. Lebensmittelvollsortimentermärkte) bereits im Hinblick auf ihre Sortimentsvielfalt eine möglichst große Verkaufsfläche.

 

Grundsätzlich ist als Verkaufsfläche im Sinne des Bauplanungsrechtes die Fläche innerhalb eines Verkaufsraumes zu qualifizieren, die der Abwicklung der Verkaufsgeschäfte dient. Zur Verkaufsfläche gehören damit alle Flächen eines Betriebes, die den Kunden zugänglich sind, in denen Waren angeboten werden und die mit dem Verkaufsvorgang in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen. Hierzu zählen insbesondere Gänge, Flächen des Ein- und Ausgangs (sogenannter Windfang), der vom Kunden betretbare Teil des Pfandraumes, sowie die Kassenzone, einschließlich des Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials (sogenannte Vorkassenzone). Keine Verkaufsfläche sind hingegen reine Lagerflächen, Personalräume oder auch ein Kunden-WC.

 

Streitig ist in der obergerichtlichen Rechtsprechung die rechtliche Zuordnung der Abstellfläche von Einkaufswagen außerhalb des Verkaufsraumes. Der VGH München hat im Urteil vom 25.07.2007 (Az.: 2 BV 05.1571) die vor dem Vordach des Betriebes gelegenen Flächen zum Abstellen der Einkaufswagen vollumfänglich als Verkaufsfläche qualifiziert. Das OVG Münster hat hingegen im Urteil vom 07.07.2011 (Az.: 2 D 39/09.NE) sowie im Beschluss vom 06.02.2009 (Az.: 7 B 1767/06) derartige Flächen nicht der Verkaufsfläche zugerechnet. Diese unterschiedlichen Entscheidungen haben in den letzten Jahren in den übrigen Bundesländern zu einer in dieser Frage uneinheitlichen Genehmigungspraxis geführt.

 

Nunmehr ist insoweit Bewegung in diese divergierende obergerichtliche Rechtsprechung gekommen, als dass sich der VGH Mannheim im Urteil vom 01.12.2015 (Az.: 8 S 210/13) der Bewertung des OVG Münster angeschlossen und somit die Flächen zum Abstellen von Einkaufswagen außerhalb des Gebäudes ebenfalls nicht als Verkaufsfläche qualifiziert hat. Der VGH Mannheim begründet dies damit, dass diese Fläche die Wettbewerbsfähigkeit des Marktes nicht in städtebaulich relevanter Weise präge. Auch stehe die Fläche nicht im Zusammenhang mit dem eigentlichen Verkaufsvorgang. Der Kunde entscheide selbst, ob er einen bereitgestellten Einkaufswagen für den Einkauf benutze oder nicht.

 

Der VGH Mannheim hat im Hinblick auf die vorgenannte divergierende obergerichtliche Rechtsprechung die Revision zum Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) zugelassen. Es bleibt somit abzuwarten, wie das BVerwG (endlich) diese Frage entscheidet.

 

Die Entscheidung des BVerwG wird erhebliche Konsequenzen für die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben haben. Entscheidet das BVerwG, dass die vorgenannte Fläche als Verkaufsfläche zu qualifizieren ist, wird dies zu einer nicht unerheblichen Reduzierung der „sonstigen“ Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe führen. Dies würde jedoch auch dazu führen, dass viele bereits im Bestand vorhandenen Einzelhandelsbetriebe dann über mehr als 800 m² Verkaufsfläche verfügen und somit bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB Vorbild für Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche sein können.

 

 

Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte

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