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Der Bundesgerichtshof schreibt seine Rechtsprechung zur Offenlegungspflicht des Grundstücksverkäufers zu früheren Grundstücksnutzungen fort

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil vom 08.07.2016 (Az. V ZR 35/15) entschieden, dass ein zu verkaufendes Grundstück unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die vom Verkäufer geschuldete übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aufweist, wenn die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall handelte es sich um ein im Eigentum der beklagten Bundesrepublik Deutschland stehendes Grundstück, welches Teil des Bundeseisenbahnvermögens war. Seit Zeiten der Reichsbahn waren auf dem Grundstück sechs Gleise verlegt, die bis zum Jahr 1966 für den Bahnbetrieb genutzt wurden. Im Jahr 2007 wurde das Grundstück von der Klägerin erworben. Sie nutzte das Grundstück zunächst als Abstellfläche für Lastkraftwagen und wollte es im Jahr 2012 bebauen. Dabei stellte sie eine erhebliche Bodenbelastung fest. Mit ihrer Klage verlangt die Käuferin eine Rückabwicklung des Vertrags und Schadensersatz von der Verkäuferin.

Gemäß den Ausführungen des BGH muss sich grundsätzlich der Kaufgegenstand – im zu entscheidenden Fall das verkaufte Grundstück – für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB). Würde die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründen, weise das Grundstück unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die vom Gesetz verlangte übliche Beschaffenheit auf. Denn ein Grundstückskäufer müsse üblicherweise jedenfalls nicht damit rechnen, als Zustandsstörer für die Beseitigung einer möglichen Altlast herangezogen zu werden. Aber auch unabhängig von den öffentlich-rechtlichen Folgen stelle die Gefahr von Schadstoffbelastungen bei nahezu jeder denkbaren Grundstücksnutzung einen wertmindernden Faktor dar, der nicht üblich sei und von einem Grundstückskäufer nicht erwartet werde.

Nach Auffassung des BGH hatte das Oberlandesgericht (OLG) in der vorhergehenden Tatsacheninstanz noch nicht alle erforderlichen Feststellungen in tatsächlicher Hinsicht getroffen, so dass der vorliegende Fall vom BGH selbst noch nicht abschließend entschieden werden konnte. Der BGH hat den Rechtstreit daher zum Zwecke der weiteren Sachverhaltsfeststellung, Neuverhandlung und Entscheidung an das OLG als Tatsacheninstanz zurück verwiesen. Dazu hat der BGH dem OLG für dessen weitere Entscheidung allerdings mit auf den Weg gegeben, dass zwar nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriefläche schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen sei. Das Grundstück sei jedoch dann mangelhaft, wenn es – wie von der klagenden Käuferin behauptet – tatsächlich zuträfe, dass aufgrund eines über Jahrzehnte hinweg erfolgten intensiven Fahr-, Abstell-, und Verladebetriebs auf den Bahngleisen die Gefahr einer erheblichen Schadstoffbelastung des Grundstücks – insbesondere durch Schmiermittelverluste, Unkrautbekämpfung und Bahnschwellenimprägnierung – entstanden sei.

Bereits in vorangegangenen Entscheidungen hatte der BGH anerkannt, dass die frühere Nutzung eines Grundstücks als solche einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen kann, wenn diese frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet. Konkret war dies vom BGH für die frühere Nutzung eines Grundstücks als wilde Müllkippe (BGH, Urteil vom 12.07.1991, Az. V ZR 121/90), als Deponie (BGH, Urteil vom 19.03.1992, Az. III ZR 16/90), als Werksdeponie in den 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts (BGH, Urteil vom 03.03.1995, Az. V ZR 43/94) oder als Tankstelle (BGH, Urteil vom 01.10.1999, Az. V ZR 218/98) anerkannt worden.

Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte

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