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Übernahmeanspruch und Geldentschädigung im Planungsschadensrecht

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Der BGH hat jüngst in einem Urteil vom 08.07.2010 – III ZR 221/09 – (NVwZ 2010, 1444) grundsätzliche Fragen des Planungsschadensrechts (§§ 39 – 44 BauGB) entschieden und damit in dieser schwierigen Materie des Bauplanungsrechts beachtenswerte Klärungen bewirkt. Betroffene Eigentümer fremdnütziger Planungen (z.B. durch die Festsetzung von Flächen für den Gemeinbedarf, von Verkehrs- und Versorgungsflächen, von Flächen für die Abfall- oder Abwasserbeseitigung oder von Grünflächen) sind hiernach ausschließlich auf den gesetzlichen Übernahmeanspruch verwiesen. Beachtung verdient auch der vom BGH beschrittene Weg verfassungskonformer Auslegung dieser Vorschriften anhand der Eigentumsgarantie.

 

Das Urteil des BGH vom 08.07.2010 äußert sich zum Verhältnis zwischen dem Übernahmeanspruch des betroffenen Eigentümers wegen fremdnütziger Festsetzungen eines Bebauungsplans und der Geldentschädigung wegen einer wertmindernden Herabzonung. Nach § 40 Abs. 2 BauGB kann der Eigentümer die Übernahme der Flächen durch den Begünstigten (hilfsweise durch die Gemeinde) verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen (§ 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Demgegenüber regelt § 42 BauGB den Entschädigungsanspruch des betroffenen Eigentümers wegen der wertmindernden Aufhebung oder Einschränkung einer zulässigen Nutzung (sog. Herabzonung); diese Entschädigung ist grundsätzlich in Geld und nur ausnahmsweise durch Übernahme des Grundstücks (§ 42 Abs. 9 BauGB) zu leisten. Das Verhältnis der unterschiedlichen Entschädigungsansprüche ist in § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB geregelt: Liegen die Voraussetzungen der §§ 40 und 41 Abs. 1 BauGB vor, so ist eine Entschädigung nur nach diesen Vorschriften zu gewähren.

 

Der BGH hat hieraus eine klare und überzeugende Konsequenz gezogen: Der von einer eigentumsverdrängenden, allein fremdnützigen Planung nach § 40 Abs. 1 BauGB betroffene Eigentümer, dem ein Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 BauGB zusteht, kann wegen § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB keine weitere Geldentschädigung verlangen. Dies gilt nach der Erkenntnis des BGH auch, wenn die Gemeinde über einen langen Zeitraum die Verwirklichung der Planung nicht in Angriff nimmt und erklärt, auch aktuell keinen diesbezüglichen Umsetzungswillen zu haben.

 

In dem zugrundeliegenden Fall hatte die Gemeinde im Jahre 1987 einen Bebauungsplan aufgestellt, der für einen Teilbereich eine öffentliche Grünfläche festsetzte, eine einbezogene Villa als denkmalgeschütztes Einzelobjekt auswies, dort bauliche, parkverträgliche Anlagen aus dem gastronomischen und kulturellen Bereich zuließ und einen weiteren Teilbereich als Gemeinbedarfsfläche (Kindergarten) auswies. Danach war offenbar ein beiderseitiger Stillstand eingetreten: Die Gemeinde hatte offenbar das Interesse an der Verwirklichung des Planes verloren und nichts unternommen, um die gemeinnützig ausgewiesenen Flächen zu erwerben. Andererseits hatte der betroffene Eigentümer nicht die Übernahme seines Grundstücks nach § 40 Abs. 2 BauGB verlangt. Wie es scheint, wollte er sich von seinem Grundeigentum nicht trennen. In dieser Schwebelage verlangte er eine Geldentschädigung wegen der Aufhebung der zuvor zulässigen Nutzung gem. § 42 Abs. 1 BauGB, also einen Ausgleich für die sog. Herabzonung.

 

Einen solchen Geldentschädigungsanspruch hat der BGH verneint, weil § 42 Abs. 1 BauGB nicht anwendbar sei. Dabei hat der 3. Senat des BGH sich zur positivrechtlichen Begründung auf § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB gestützt. Darüber hinaus hat der Senat betont, dass der gesetzliche Verweis auf den ausschließlichen Übernahmeanspruch eine verfassungskonforme Inhalts-und Schrankenbestimmung des Eigentums gem. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG darstelle, und der eigentumsverdrängenden, allein fremdnützigen Planung einen Enteignungscharakter abgesprochen. Dies liegt auf der Linie der jüngeren Rechtsprechung des BVerfG und des BGH. Unabhängig von dem verfassungsrechtlichen Grundsatzstreit über den Begriff der Enteignung und deren Abgrenzung von der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums ist heute die Verfassungskonformität des Verweises auf den ausschließlichen Übernahmeanspruch gem. § 40 Abs. 2 BauGB allgemein anerkannt (näher dazu Breuer, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 40 Rn. 6 ff., 18 ff.). Die Übernahme lässt sich als „Totallösung“ kennzeichnen, da sie zur Trennung des Eigentümers von seinem Grundstück und zur synallagmatischen Vergütung für das gesamte planbetroffene Grundstück führt (Breuer, a.a.O., § 40 Rn. 8). Diese Lösung ist sachlich konsequent und verfassungsrechtlich zulässig, wenn nicht sogar geboten. Nach der Erkenntnis des BGH kommt eine einschränkende Auslegung des § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB und damit eine Anwendung des § 42 Abs. 1 BauGB auch nicht deshalb in Betracht, weil die betroffenen Eigentümer in Ungewissheit darüber sind, ob und wann es zu einer Enteignung zwecks Verwirklichung der Planung (gem. den §§ 85 ff. BauGB) kommt. Damit wird indessen ein Folgeproblem aufgeworfen, das bisher höchstrichterlich nicht entschieden und im Schrifttum umstritten war. Es betrifft die Frage, ob der Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 BauGB – ebenso wie ein Geldentschädigungsanspruch – nach § 44 Abs. 4 BauGB erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die rechtserheblichen Vermögensnachteile eingetreten sind, die Fälligkeit des Anspruchs (durch ein schriftliches Leistungsverlangen des Berechtigten) herbeigeführt wird. Im Schrifttum war die Anwendbarkeit des § 44 Abs. 4 BauGB auf den Übernahmeanspruch bisher teils verneint, teils bejaht worden (wobei die Bejahung mit der Forderung nach einschränkender, verfassungskonformer Auslegung verbunden wurde; so Breuer, a.a.O., § 44 Rn. 20).

 

In dem vom BGH mit dem Urteil vom 08.07.2010 entschiedenen Fall war angesichts des langen Zeitablaufs die Frist des § 44 Abs. 4 BauGB verstrichen. Daraus ergab sich die prekäre Frage, ob während der Geltendmachung des falschen Anspruchs (auf Geldentschädigung) der richtige Anspruch (auf Übernahme) erloschen war. Diese Konsequenz hat der BGH indessen mit einem juristischen Befreiungsschlag verneint. Nach seiner Erkenntnis ist die Fristenregelung (d.h. die Ausschlussfrist) des § 44 Abs. 4 BauGB auf den Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 BauGB nicht anwendbar. Der betroffene Eigentümer behält somit die fortbestehende Übernahmeoption, auch wenn er – über die Zeit von drei Jahren hinaus – fälschlich eine Geldentschädigung geltend gemacht und eingeklagt hat.

 

Hierbei stützt sich der 3. Senat des BGH interessanterweise auf Argumente der verfassungskonformen Auslegung („Gewicht der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG“). In den Entscheidungsgründen betont der Senat, dass der BGH den Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 Satz 1 BauGB stets als Entschädigungsanspruch besonderer Art verstanden hat. Der Eigentümer hat – so der Senat – mit der Zubilligung des Übernahmeanspruchs das Initiativrecht zur Herbeiführung einer Entschädigung, auch wenn die Enteignungsvoraussetzungen noch nicht vorliegen. Er kann damit die Zeit – bis von hoheitlicher Hand auf das Grundstück zugegriffen wird – abkürzen, in der das weitere Behalten des Grundstücks für ihn aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist. Wie der Senat hervorhebt, setzt die Zubilligung des Übernahmeanspruchs gegen Entschädigung voraus, dass aufgrund der heteronomen Planung dem Eigentümer eine wirtschaftlich unzumutbare Situation aufgezwungen wird. Diese müsste er nach Auslaufen der Frist des § 44 Abs. 4 BauGB bis zur Verwirklichung der Planung und der dafür erforderlichen Enteignung entschädigungslos hinnehmen. Der Senat hat es jedoch „als mit der Eigentumsgarantie für unvereinbar“ gehalten, „wenn durch die Herabzonung eines Grundstücks dem Eigentümer unmittelbar ein gegenwärtiges Opfer abverlangt werde, er aber noch zuwarten müsse, bis ihm eine Entschädigung zugebilligt wird, weil erst in der Zukunft die Umsetzung der Planung und damit zusammenhängend die Enteignung durchgeführt wird (BGHZ 63, 240 [251 f.] = NJW 175, 384)“. Dies würde nach der Erkenntnis des 3. Senats die Grenzen einer zulässigen Inhalts- und Schrankenbestimmung überschreiten. Das Gewicht der Eigentumsgarantie spreche deshalb gegen einen Ausschluss des Übernahmeanspruchs nach Ablauf der Frist des § 44 Abs. 4 BauGB (so BGH, NVwZ 2010, 1447).

 

Aus der Sicht der Eigentumsgarantie sind diese Erkenntnisse des BGH zu begrüßen.

 

Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte

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