1. Geologie: Das statische Gerüst

Die Geologie liefert uns Informationen über den Aufbau und die Entstehung des Untergrunds. Für die Altlastenbearbeitung sind zwei Aspekte kritisch:

• Lithologie: Handelt es sich um klüftigen Festgesteinsuntergrund oder um Lockersedimente? Die Gesteinsart bestimmt die primäre Ausbreitungspfade.

• Stratigraphie & Tektonik: Schichtenfolgen, Verwerfungen oder Störungen können als „Barrieren“ wirken oder als „Schadstoffautobahnen“ fungieren, die Kontaminationen in unerwartete Tiefen leiten.

2. Bodenkunde: Der chemische Reaktor

Der Boden ist weit mehr als nur „Dreck“. Im Sinne des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) ist er ein Funktionsgefüge. In der Altlastenerkundung betrachten wir ihn als Filter- und Pufferorgan:

• Sorptionskapazität: Wie stark binden Bodenbestandteile (Humus, Tonminerale) Schadstoffe? Hier ist der organische Kohlenstoffgehalt  und der daraus resultierende Verteilungskoeffizient entscheidend.

• Bodenhorizonte: Die vertikale Abfolge bestimmt, wie schnell Schadstoffe die ungesättigte Zone durchwandern, bevor sie das Grundwasser erreichen.

• Redox-Milieu: Die bodenchemischen Bedingungen entscheiden darüber, ob Schwermetalle immobilisiert werden oder mobil in Lösung gehen.

3. Hydrogeologie: Die Dynamik des Transports

Die Hydrogeologie betrachtet das Wasser als Transportmedium für gelöste Schadstoffe. Ohne hydrogeologische Kennwerte ist keine Gefährdungsabschätzung für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser möglich.

• Permeabilität (kf-Wert): Der Durchlässigkeitsbeiwert ist die wichtigste Kennzahl für die Fließgeschwindigkeit.

• Hydraulischer Gradient: In welche Richtung fließt das Wasser, und wie steil ist das Gefälle?

• Aquifer-Typ: Unterscheiden wir zwischen Poren-, Kluft- oder Karstgrundwasserleitern? Davon hängt ab, ob sich eine kompakte Schadstofffahne bildet oder eine unvorhersehbare Verteilung erfolgt.

4. Die Verwaltungspraxis 2026: Naturwissenschaft trifft Recht

In der modernen Umweltverwaltung werden diese Daten heute im Digitalen Standortzwilling zusammengeführt.

• Klimaanpassung: Wir berücksichtigen 2026 verstärkt, wie extreme Trockenphasen (sinkende Grundwasserstände) oder Starkregenereignisse (erhöhte Auswaschung) die Schadstoffdynamik verändern.

• Vorsorgewerte: Die bodenkundliche Einordnung (Bodenart, Humusgehalt) ist die Basis für den korrekten Vergleich mit den Vorsorgewerten der BBodSchV.*

  *KI-generierter Text. Fehler nicht ausgeschlossen.

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  Das dazu gehörige Fachseminar ist in der Seminarwelt des IWU Magdeburg auffindbar.

1. Geologische Grundlagen: Das Gerüst des Untergrundes

Die Geologie liefert uns Informationen über den Aufbau, die Entstehung und die Struktur des Fest- und Lockergesteins. Für die Umweltverwaltung sind zwei Aspekte zentral:

Lithologie und Stratigraphie

Die Art des Gesteins bestimmt das geogene Hintergrundpotenzial. In bestimmten Regionen Deutschlands (z. B. Harz oder Erzgebirge) finden sich natürlicherweise hohe Schwermetallgehalte im Boden (z. B. Arsen oder Blei). Die Verwaltung muss hier zwischen einer anthropogenen Verunreinigung (Altlast) und einer natürlichen Hintergrundbelastung unterscheiden können.

Tektonik und Klüftung

In Festgesteinen entscheiden Klüfte und Störungen über die Ausbreitungswege von Schadstoffen. Während ein massiver Tonstein als Barriere wirkt, können kleinste Risse im Kalkstein (Verkarstung) dazu führen, dass Schadstoffe kilometerweit fast ungebremst transportiert werden.

2. Bodenkundliche Grundlagen: Die reaktive Haut der Erde

Der Boden ist nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) mehr als nur „Dreck“ oder Baugrund. Er ist ein dynamisches System mit Filter-, Puffer- und Transformationsfunktionen.

Bodenhorizonte und Gefüge

Die vertikale Abfolge von Horizonten (A-, B-, C-Horizont) bestimmt, wie Schadstoffe zurückgehalten werden. Organische Substanz (Humus) im Oberboden bindet organische Schadstoffe wie PAK oder MKW sehr effektiv.

Chemische Milieubedingungen

Zwei Parameter sind für die Verwaltung bei der Beurteilung der Schadstoffmobilität entscheidend:

• Der pH-Wert: Er entscheidet über die Löslichkeit von Schwermetallen. In sauren Böden (pH < 5) mobilisieren sich Metalle wie Cadmium oder Zink deutlich schneller und können ins Grundwasser gelangen.

• Das Redox-Potenzial: In sauerstoffarmen (anaeroben) Böden verhalten sich Stoffe wie Chrom oder Arsen chemisch völlig anders als in gut durchlüfteten Böden.

3. Hydrogeologische Grundlagen: Der Transportweg Wasser

Das Grundwasser ist das wichtigste Schutzgut im Altlastenrecht. Die Hydrogeologie beschreibt, wie sich Wasser – und mit ihm die gelösten Schadstoffe – im Untergrund bewegt.

Der hydraulische Durchlässigkeitsbeiwert (kf-Wert)

Dieser Wert ist die „Währung“ der Hydrogeologie. Er beschreibt, wie schnell Wasser ein Gestein durchfließen kann. Ein hoher kf-Wert (z. B. in groben Kiesen) bedeutet eine schnelle Schadstoffausbreitung, während ein niedriger Wert (Ton) den Transport fast zum Erliegen bringt.

Grundwasserfließrichtung und Gradient

Ohne die Kenntnis der Fließrichtung ist eine Überwachung von Altlasten unmöglich. Die Verwaltung muss sicherstellen, dass Messstellen im Abstrom einer Schadquelle liegen, um eine Gefährdung frühzeitig zu erkennen.

4. Integration: Die Gefährdungsabschätzung in der Altlastenpraxis

In der Umweltverwaltung führen wir diese Grundlagen in der Gefährdungsabschätzung zusammen. Dabei betrachten wir stets die drei Wirkungspfade:

1. Boden-Mensch: (Direkter Kontakt, Staubentwicklung, Kinderspielflächen).

2. Boden-Nutzpflanze: (Übergang von Schadstoffen in die Nahrungskette).

3. Boden-Grundwasser: (Elution von Schadstoffen und Transport im Grundwasserleiter).

Im Jahr 2026 nutzen wir verstärkt digitale Untergrundmodelle, um diese Prozesse zu simulieren. Dennoch bleibt die fachliche Prüfung der Eingangsdaten durch die Behörde unerlässlich. Eine fehlerhafte Einschätzung der Geologie führt unweigerlich zu falschen Sanierungszielen und damit entweder zu ökologischen Risiken oder zu unverhältnismäßig hohen Kosten für den Steuerzahler oder Vorhabenträger.

5. Fazit

Die moderne Umweltverwaltung agiert an der Schnittstelle von Recht und Naturwissenschaft. Nur durch die fundierte Anwendung geologischer, bodenkundlicher und hydrogeologischer Prinzipien lässt sich die Verhältnismäßigkeit von Maßnahmen gemäß BBodSchV wahren. Der Schutz unseres Bodens ist nicht nur Gefahrenabwehr, sondern aktive Ressourcensicherung für die kommenden Generationen.*

*KI-generierter Text. Fehler nicht ausgeschlossen.

Das dazu gehörige Fachseminar ist in der Seminarwelt des IWU Magdeburg auffindbar.

Die Geologie liefert uns das „Skelett“ des Standorts. Für die Umweltverwaltung ist weniger die erdgeschichtliche Epoche entscheidend, sondern die Lithologie (Gesteinsart) und die Stratigraphie (Schichtenfolge).

• Barrierewirkung vs. Durchlässigkeit: Ein mächtiger Tonsteinhorizont wirkt als natürliche Barriere gegen Schadstoffe. Ein klüftiger Kalkstein oder ein lockerer Kieskörper hingegen fungiert als „Schadstoff-Autobahn“. In der Altlastenbearbeitung müssen wir verstehen, ob der geologische Aufbau eine vertikale Ausbreitung von Kontaminationen verhindert oder begünstigt.

• Tektonik: Brüche und Verwerfungen im Gestein können Fließwege öffnen, die in einfachen Bohrprofilen oft übersehen werden. In der Verwaltungspraxis 2026 nutzen wir hierfür verstärkt 3D-Geologiemodelle, um die räumliche Ausdehnung von Gesteinskörpern zu visualisieren.

2. Bodenkunde: Die belebte Haut der Erde

Während der Geologe in Jahrmillionen denkt, konzentriert sich der Bodenkundler auf die obersten Meter – die Pedosphäre. Hier greift das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) unmittelbar. Der Boden ist nicht einfach „Dreck“, sondern ein hochkomplexes Reaktorsystem mit lebenswichtigen Funktionen.

Die Filter- und Pufferfunktion

Dies ist die wichtigste Eigenschaft für den Bodenschutz. Böden können Schadstoffe binden (Sorption) oder abbauen.

• Kationenaustauschkapazität (KAK): Tonminerale und Humusstoffe wirken wie Magnete für Schwermetalle. Ein humoser Lehmboden „verzeiht“ mehr Einträge als ein karger Sandboden.

• pH-Wert: Er entscheidet über die Mobilität von Schadstoffen. In sauren Waldböden werden Metalle wie Aluminium oder Cadmium mobil und gelangen ins Grundwasser; in kalkreichen Böden bleiben sie immobil gebunden.

Die Bodenart (Körnung)

Die Einteilung in Sand, Schluff und Ton (das „Bodenartendreieck“) ist die Basis für jede Gefährdungsabschätzung. Sie bestimmt die Infiltrationsrate von Niederschlagswasser und damit die Auswaschungsgefahr von Altlasten.

3. Hydrogeologie: Die Dynamik des Unsichtbaren

In der Altlastenbearbeitung ist das Grundwasser meist das Schutzgut Nummer eins. Die Hydrogeologie beschreibt, wie sich Wasser – und mit ihm der Schadstoff – im Untergrund bewegt.

• Aquifer-Typen: Wir unterscheiden zwischen Porengrundwasserleitern (Kies/Sand), Kluftgrundwasserleitern (Festgestein) und Karstgrundwasserleitern (verkarsteter Kalkstein). Jeder Typ erfordert eine völlig andere Überwachungsstrategie.

• Die Darcy-Gleichung und Fließgeschwindigkeit: In der Verwaltung müssen wir beurteilen können, ob eine Schadstofffahne in zwei oder in zwanzig Jahren den nächsten Brunnen erreicht. Hierzu sind Parameter wie die Durchlässigkeit (kf-Wert) und das hydraulische Gefälle essenziell.

• Grundwasserschwankungen: Durch den Klimawandel sehen wir 2026 extremere Schwankungen. Sinkende Spiegel verändern die Redox-Bedingungen (z. B. Mobilisierung von Arsen), während Starkregenereignisse Schadstoffe aus der ungesättigten Bodenzone „ausspülen“ können.

4. Der Themenschwerpunkt: Bodenschutz und Altlasten

Das Zusammenspiel dieser drei Disziplinen mündet in der Gefährdungsabschätzung. In der Umweltverwaltung bewerten wir den sogenannten Wirkungspfad.

Wirkungspfad Boden-Grundwasser

Hier fragen wir: Wie viel Schadstoff wird durch Sickerwasser mobilisiert? Wir nutzen Eluat-Verfahren, um die reale Gefahr einzuschätzen. Die Hydrogeologie sagt uns dann, wohin die Reise geht.

Wirkungspfad Boden-Mensch (Direkter Kontakt)

Hier spielt die Bodenkunde die Hauptrolle. Ist der Boden versiegelt? Können Kinder beim Spielen belasteten Staub einatmen oder Boden verschlucken? Die Bindungsform des Schadstoffs im Boden entscheidet über die Bioverfügbarkeit.

Wirkungspfad Boden-Nutzpflanze

In landwirtschaftlichen Gebieten müssen wir wissen, ob Pflanzen Schadstoffe (wie Dioxine oder Schwermetalle) über die Wurzeln anreichern. Hier sind Bodenkennwerte wie Humusgehalt und Tongehalt die Stellschrauben für Anbauverbote oder Nutzungseinschränkungen.

5. Moderne Herausforderungen 2026: PFAS und Digitalisierung

Die Verwaltung von heute arbeitet nicht mehr nur mit Papierakten.

• PFAS (Per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen): Diese „Ewigkeitschemikalien“ fordern uns hydrogeologisch extrem heraus, da sie sehr mobil sind und herkömmliche Barrieren oft überwinden. Ihre Beprobung erfordert höchste Präzision in der hydrogeologischen Messtechnik.

• Digitaler Zwilling des Untergrunds: Die Zusammenführung von Bohrdaten, Grundwassermodellen und Schadstoffkatastern in Geoinformationssystemen (GIS) erlaubt uns heute eine vorausschauende Umweltverwaltung. Wir können Szenarien simulieren: „Was passiert mit der Altlast bei einem 100-jährigen Hochwasser?“

Fazit: Kompetenz als Entscheidungsgrundlage

Naturwissenschaftliche Grundlagen sind für die Umweltverwaltung kein akademischer Selbstzweck. Sie sind das Fundament für Verhältnismäßigkeit. Nur wer den Untergrund versteht, kann entscheiden, ob eine millionenteure Sanierung notwendig ist oder ob ein kontrolliertes Monitoring (MNA) ausreicht.

Der Schutz unseres Bodens und des Grundwassers ist eine Generationenaufgabe. Als Mitarbeiter der Verwaltung sind wir die Treuhänder dieser Ressourcen – und die Geologie, Bodenkunde und Hydrogeologie sind unsere wichtigsten Werkzeuge.*

*KI-generierter Text. Fehler nicht ausgeschlossen.

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Der Entscheidung des OLG München lag der Erwerb eines Grundstücks zum Zwecke der Bebauung zugrunde, auf dem der Verkäufer in der Vergangenheit Auffüllungen hatte durchführen lassen. Die klagenden Käufer verlangten u.a. Schadensersatz von dem beklagten Verkäufer und Feststellung der Ersatzpflicht des Verkäufers für weitere Schäden wegen nach Abschluss des Kaufvertrags festgestellter Belastungen der auf dem Baugrundstück erfolgten Auffüllungen. In dem Grundstückskaufvertrag hatten die Parteien alle Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Ausgenommen hiervon war die Haftung für Vorsatz und Arglist.

Nach den Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen waren im Auffüllungshorizont neben Kies, Sand und Schluff auch Fremdkomponenten in stark schwankenden Anteilen in Form von Gleisschotter, Asche, Ziegelbruch, Holzreste, Pflanzenreste, Beton, schwarzes Material (nicht genauer identifizierbar), Schwarzdecke (Asphalt), Metall und gemischter Bauschutt anzutreffen. Der Sachverständige kam dabei zu dem Ergebnis, dass schätzungsweise 630 t Aushub als Z 1.2 und etwa 1.260 t Aushub als > Z 2 zu entsorgen seien. Die Kosten der Entsorgung bezifferte er mit minimal 23.000 € und maximal 218.000 €.

Vor Abschluss des Kaufvertrags hatte der Beklagte gegenüber den Klägern angegeben, es sei eine Auffüllung mit mineralischem Bauschutt erfolgt. Der Beklagte hatte sodann in dem Rechtsstreit behauptet, er habe sich bei der Auffüllung des Grundstücks strikt an die Anweisungen des Landratsamtes gehalten und es sei nach seinem Wissensstand kein Material Z 1.2 bzw. > Z 2 verwendet worden.

Das OLG München hat der Klage der Kläger stattgegeben. Nach Auffassung des OLG München weist das Grundstück einen Sachmangel auf, weil es unter anderem mit Material aufgefüllt wurde, das einen Altlastenverdacht begründet. Der Beklagte habe den Klägern auch arglistig die Umstände verschwiegen, die einen Altlastenverdacht begründen konnten, so dass der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss nicht gelte.

Nach der Auffassung des OLG München ist es nicht entscheidend, ob der Beklagte von den tatsächlich gegebenen Belastungen des Bodens im Bereich der Auffüllung wusste. Zu offenbaren hätte er nicht nur Erkenntnisse über vorliegende Belastungen des Bodens gehabt, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Belastung begründen konnten. Ein solcher Umstand sei bereits die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind.

Selbst wenn dies dem Beklagten nicht bekannt gewesen sein sollte, hätte er darauf hinzuweisen gehabt, dass er als Eigentümer des Grundstücks nicht verfolgt oder überprüft hat, welches Material von Dritten auf dem Grundstück verfüllt wurde. Nach der Auffassung des OLG München begründet auch dies den Verdacht, dass Altlasten vorhanden sein können, denn es liege auf der Hand, dass unkontrollierte Auffüllmaßnahmen das Risiko mit sich brächten, dass auf diese Weise kontaminiertes Material entsorgt wird.

Nach der Überzeugung des Senats hat es der Beklagte zumindest auch für möglich gehalten, dass ein Altlastenverdacht im Bereich der Auffüllung besteht. Der Sachverständige habe festgestellt, dass im aufgefüllten Bereich neben „normalem“ Bauschutt etwa aus dem Abbruch eines Hauses u.a. auch Gleisschotter, Asche, Holzreste, Schwarzdecke (Asphalt), Metall und nicht genauer identifizierbares schwarzes Material vorhanden ist. Die Auffüllung des Grundstücks habe der Beklagte als Eigentümer des Grundstücks durchgeführt bzw. veranlasst. Er habe auch die hierfür erforderliche behördliche Genehmigung beantragt und erhalten. Wenn die vom Sachverständigen vorgefundenen Materialien nicht vom Beklagten selbst oder auf Veranlassung des Beklagten durch einen Dritten eingebracht worden seien und der Beklagte – wie von ihm vorgetragen – keinerlei Kenntnis von Materialien dieser Art gehabt habe, könne ihr Vorhandensein auf dem Grundstück des Beklagten nur damit erklärt werden, dass in erheblichem Umfang unberechtigte und unkontrollierte Auffüllungen stattgefunden haben.

Die Entscheidung des OLG München bestätigt einmal mehr, dass von der Rechtsprechung hohe Anforderungen an die vom Verkäufer zu erfüllenden Aufklärungs- und Informationspflichten bei der Veräußerung von Grundstücken mit kritischer Vornutzung gestellt werden. Grundstücksverkäufern ist daher stets zu empfehlen, sich im Vorfeld der Veräußerung sehr genau darüber Gedanken zu machen, welche Informationen dem Käufer zur Verfügung zu stellen sind, damit ein vertraglich vereinbarter und vom Verkäufer wirtschaftlich gewollter Haftungsausschluss gegenüber dem Käufer tatsächlich Bestand haben kann.

Quelle: Köhler & Klett Rechtsanwälte

Das dazu gehörige Fachseminar ist in der Seminarwelt des IWU Magdeburg auffindbar.